导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位(w夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音èi)购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

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　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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