5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单得物上的东西是正品吗，得物上的得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手东西是新的还是二手：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业(yè)。”<得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手/p>

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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