文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(119出警收费吗 119出警收费标准是多少qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预119出警收费吗 119出警收费标准是多少售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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