苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗-绿茶通用站群

苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗>

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。