文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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