饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方(fān美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思g)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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