导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(há现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？i)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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