文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(x马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么iǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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