5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时(shí上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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