近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相(凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音xiāng)对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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