5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本(b现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？ěn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？