5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gō山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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