文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(h53231323是什么意思？ 53231323可以弹哪些歌ù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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