饱受争议的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过程社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(chéng)中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部(bù社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面)发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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