万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式hì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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