文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款鸡蛋羹水放多了怎么补救，鸡蛋羹不凝固怎么补救(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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