OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这利口酒属于什么酒类，利口酒可以直接喝吗次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重(zhòng)要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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