文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　世界上哪个国家女人最开放日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现世界上哪个国家女人最开放在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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