OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè腰围88是多少 腰围88是多少码)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变(biàn)成(chén腰围88是多少 腰围88是多少码g)了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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