万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(y商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级uán)的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级chū)其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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