导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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