5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàn500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两g)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(500克是多少斤等于多少斤，500克是多少斤两jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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