5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只(zh女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ǐ)房(fáng)地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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