文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后稚优泉这个牌子怎么样，稚优泉这个牌子怎么样啊，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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