饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价(jià水娃是几娃？ 水娃是什么颜色)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(水娃是几娃？ 水娃是什么颜色jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反(f水娃是几娃？ 水娃是什么颜色ǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利(lì)于行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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