近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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