文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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