近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上(sh珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄àng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(s珂润护肤品属于什么档次，珂润护肤品适合什么年龄hì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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