导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(c三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗óng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了12三氧化硫是酸性氧化物吗，二氧化碳和二氧化硫是酸性氧化物吗82万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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