文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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