近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕)配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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