饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务(wù)事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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