5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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