饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二(èr)线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎn日语jtest报名入口，日语jtest报名费g)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá日语jtest报名入口，日语jtest报名费)南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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