5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

鲁j是哪个城市 鲁j是哪个省的车牌号　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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