饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等(凝神静气的意思，凝神静气的意思解释děng)十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提(tí)出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会凝神静气的意思，凝神静气的意思解释出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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