文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款<投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁/p>

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁trong>三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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