一线城市，也(yě)不(bù)端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房(fáng)指导价(jià)的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首雨伞雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗(shǒu)先二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)被称为(wèi)“核弹级(jí)”政策，其次深圳几(jǐ)乎是最后(hòu)一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前三的核心城市。所以，深(shēn)圳的一(yī)举一动都具(jù)有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房指导(dǎo)价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手房指导(dǎo)价(jià)”正(zhèng)式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款不按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行(xíng)核(hé)定房价以网(wǎng)签备案(àn)价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自此，参(cān)考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看(kàn)到官方文(wén)件(jiàn)。据证券时(shí)报21日消息，目前(qián)深圳多(duō)家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接到正式通知，目前仍(réng)按参考价办理按揭”。所以(yǐ)还(hái)需要持续的关注(zhù)。

　　易居(jū)研究院研究(jiū)总监严跃(yuè)进认(rèn)为(wèi)，本(běn)次政策大概率为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域(yù)按照新的规则进(jìn)行，但(dàn)不会(huì)出(chū)台正式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事(shì)情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房(fáng)指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口气公布(bù)了全市(shì)3595个小(xiǎo)区(qū)的参(cān)考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的(de)高价(jià)盘，直接(jiē)按照当(dāng)时的市场价打(dǎ)了(le)5折(zhé)、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按照指(zhǐ)导价来计算首付(fù)、发(fā)放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举(jǔ)个例子，市(shì)场价1000万的房子(zi)，如(rú)果不(bù)“指导(dǎo)”，可(kě)以(yǐ)首(shǒu)付3成即(jí)300万(wàn)；如(rú)果指导价打七折即700万(wàn)，那(nà)么首付(fù)3成210万(wàn)，加(jiā)上需要(yào)全(quán)款支付(fù)的部分，实际首付去(qù)到(dào)了510万，相当于首(shǒu)付5成(chéng)了（多(duō)给210万首付）。这直接让(ràng)大(dà)批量(liàng)买家，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二(èr)手(shǒu)房参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等(děng)10多个城市陆(lù)续跟进(jìn)。事实也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的统计，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同(tóng)比上(shàng)涨，其(qí)他的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究(jiū)中心(xīn)数据显(xiǎn)示(shì)：成交量上(shàng)，二手房(fáng)指导价(jià)出台当年(nián)，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成交(jiāo)量同(tóng)比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交(jiāo)量同(tóng)比下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量(liàng)仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最低记录(lù)，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二(èr)手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手(shǒu)房挂牌(pái)价低于(yú)及接近参考价的(de)房源(yuán)占比大(dà)幅(fú)增加。2023年(nián)一季度，深圳各区二(èr)手(shǒu)房成交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中(zhōng)的(de)人，才能深切(qiè)的(de)感知其威力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三(sān)年前(qián)高杠(gāng)杆(gān)买了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案(àn)例(lì)属实，买家(jiā)的实际(jì)购房(fáng)成本(běn)高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不(bù)多亏(kuī)损(sǔn)超千(qiān)万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批(pī)人这两年感受到(dào)了太(tài)多(duō)“心酸(suān)”。二(èr)手房(fáng)成交量(liàng)创下多年新低，学区房神话不再，房产(chǎn)中介的日(rì)子难(nán)过(guò)，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来(lái)，实(shí)施了二(èr)手房指导价的城市陆陆(lù)续(xù)续(xù)低调退(tuì)出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不(bù)端着(zhe)了(le)。

　　近日(rì)，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭(tíng)购房支(zhī)持(chí)政策。上海(hǎi)也(yě)考虑予以多孩(hái)家庭(tíng)在新(xīn)房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月份70个(gè)大中城市商(shāng)品住宅销(xiāo)售价(jià)格(gé)变(biàn)动(dòng)情(qíng)况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价(jià)格仍然是同比去年依然(rán)是下降的(de)。

　　北京、上(shàng)海(hǎi)已(yǐ)经(jīng)同比增长了(le)，其他二(èr)线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市价(jià)格都是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合(hé)发(fā)文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施，这是一条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新政。对于(yú)激活二手房交易，具(jù)有定海神针(zhēn)般(bān)的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建筑业、房地产企业要发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常(cháng)识(shí)，从字(zì)面(miàn)理解一(yī)下这两个(gè)词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船(chuán)不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年扶持(chí)楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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