文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思trong>从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。