导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(lià张学良多高，少帅张学良多高ng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年张学良多高，少帅张学良多高商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建张学良多高，少帅张学良多高筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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