一线城(chéng)市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)的(de)消息在(zài)房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么这(zhè)么重要(yào)？首先二(èr)手房指导(dǎo)价被称(chēng)为(wèi)“核(hé)弹级(jí)”政策(cè)，其(qí)次(cì)深圳几乎(hū)是(shì)最后一(yī)个还在(zài)“认(rèn)真”实施这条政策的(de)城市，最后(hòu)深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳(zhèn)的一举一(yī)动都具有风向标意(yì)义(yì)。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二(èr)手房指导价(jià)如果取消，首先(xiān)有利(lì)于深圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖(nuǎn)有利于深圳楼(lóu)市总体回(huí)暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市(shì)回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯(fēng)传“二(èr)手房指导价”正式结(jié)束。传言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行(xíng)核定房价以网签备(bèi)案价和评估(gū)价孰(shú)低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参(cān)考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文(wén)件。据(jù)证券时报(bào)21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按(àn)参考价(jià)办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃进认为，本(běn)次(cì)政(zhèng)策大概率为真，更多体现为(wèi)银行贷款(kuǎn)等(děng)领(lǐng)域(yù)按照新的规则进行，但(dàn)不会出(chū)台正(zhèng)式文件。

　　有时(shí)候(hòu)，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼(lóu)市二手房(fáng)指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气(qì)公布(bù)了全市3595个小区的参考价，很多南山、福(fú)田、宝安中心区的高价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的(de)市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉(jué)得厉害，但(dàn)经历(lì)了这两年的痛苦，才深知(zhī)为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的房子，如果(guǒ)不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万，那么首付(fù)3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实(shí)际首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参考价(jià)以(yǐ)后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安、合肥、广(guǎng)州(zhōu)等(děng)10多个城市(shì)陆续跟进。事实(shí)也(yě)确(què)实证明了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居(jū)客的统计，实施二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价的(de)10个(gè)城市(shì)，有(yǒu)8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响，二手(shǒu)房更是惨不忍(rěn)睹。以(yǐ)2022年12月数据为例(lì)，全国(guó)70个(gè)大中城市房价只有6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙俱恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱下(xià)。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上，二手(shǒu)房指导价(jià)出台当年，深圳二(èr)手住宅成交(jiāo)量同比下(xià)滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年(nián)最(zuì)低记(jì)录，相较2020市(shì)场高峰缩水近(jìn)八成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与二(èr)手房指导价(jià)发(fā)布当月相比，如今二手房挂(guà)牌价低于(yú)及接近参考价的房源(yuán)占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各(gè)区二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经(jīng)历其中的人，才能深切的(de)感知(zhī)其威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三(sān)年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万(wàn)破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的(de)实际(jì)购(gòu)房(fáng)成(chéng)本高达(dá)20万/平，目(mù)前价(jià)格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房(fáng恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱)成交量创下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中(zhōng)介的日(rì)子难过(guò)，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续(xù)低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最(zuì)近一线城市(shì)也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点多子(zi)女家庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持政(zhèng)策。上海也考虑予以多(duō)孩家(jiā)庭在新房计分(fēn)制度(dù)政策上的支持(chí)。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大(dà)中城市商品住宅(zhái)销(xiāo)售价(jià)格变动(dòng)情况来看(kàn)，广州、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是同(tóng)比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不急吗(ma)？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全(quán)面推(tuī)动二手房(fáng)“带押(yā)过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好评的新(xīn)政。对于激活(huó)二手房交易，具有(yǒu)定海神针般的作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹(hóng)近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地产企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作(zuò)用。回归到常识，从(cóng)字面理解一下这两个词(cí)，意思(sī)就是——顶梁柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不(bù)住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶(fú)持(chí)楼(lóu)市的(de)政(zhèng)策，还(hái)有一大波正在路上...

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