万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向法(fǎ圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式děng)大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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