导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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