近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号>

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EB0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号ITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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