OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁(lì怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧n)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧面也有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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