万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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