饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范(fàn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(yì)进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文(wén)鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会(huì)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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