导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(ni吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗án)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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