导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　孙权劝学中的古今异义，劝学中的古今异义词整理　

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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