近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权(quá议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子n)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经(议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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